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Nuova soglia, presunzione di impresa e addio alla cedolare oltre i 2 immobili

La Legge di Bilancio 2026 introduce una novità di forte impatto per i proprietari che affittano immobili con la formula delle locazioni brevi: si riduce drasticamente la soglia oltre la quale l’attività è considerata imprenditoriale.

Di seguito una guida chiara, operativa e aggiornata, pensata per proprietari e investitori immobiliari.

Con la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 15/E del 22 dicembre 2025, l’Amministrazione finanziaria ha fornito importanti chiarimenti sulla disciplina fiscale dei rimborsi spese, anche alla luce delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 in materia di tracciabilità dei pagamenti.

La circolare interviene in modo sistematico sulle trasferte e missioni, chiarendo:

• le modalità di rimborso spese ammesse (analitico, forfettario e misto);
• le tipologie di spesa rimborsabili;
• i casi in cui il rimborso è non imponibile e il costo deducibile;
• gli obblighi di documentazione e tracciabilità.

Alla luce di tali chiarimenti, il presente vademecum riepiloga in modo operativo le principali regole da rispettare per una corretta gestione dei rimborsi spese, al fine di evitare errori, contestazioni e recuperi fiscali.

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto una nuova definizione agevolata delle cartelle esattoriali, comunemente denominata rottamazione-quinquies, che consente a contribuenti e imprese di regolarizzare i propri debiti fiscali e contributivi a condizioni particolarmente vantaggiose.

Vediamo in modo chiaro, operativo e completo come funziona, chi può aderire, chi resta escluso, le scadenze, i benefici e le conseguenze in caso di inadempimento.

Dal 1° gennaio 2026 l’Anagrafe unica delle ONLUS sarà definitivamente soppressa.
Si tratta di uno degli ultimi e più rilevanti passaggi della Riforma del Terzo Settore, che segna il definitivo superamento della disciplina ONLUS a favore del Codice del Terzo Settore (CTS).

⚠️ Attenzione alla scadenza chiave:
👉 31 marzo 2026 è il termine ultimo per presentare la domanda di iscrizione al RUNTS.
In mancanza, scatta l’obbligo di devoluzione del patrimonio incrementale.

Buone notizie per associazioni, enti sportivi e realtà del non profit:
il DLgs. 4 dicembre 2025 n. 186, in vigore dal 13 dicembre 2025 ha rinviato di 10 anni, fino al 31 dicembre 2035, l’entrata in vigore delle nuove regole IVA che avrebbero comportato IVA e fatturazione obbligatoria per molte prestazioni associative.

👉 In pratica, nulla cambia fino al 2036 per le attività istituzionali svolte verso soci e tesserati.

Guida pratica per le imprese: come evitare errori e contestazioni

Quando si avvicina la fine dell’anno, molte imprese ricevono fatture riferite a operazioni di dicembre solo nei primi giorni di gennaio.
In questi casi è facile commettere errori nella detrazione dell’IVA, con il rischio di doverla restituire in caso di controllo.

Questa guida spiega in modo semplice come comportarsi.

Cos’è — Il Conto Termico 3.0 è il nuovo schema di incentivi pubblici a fondo perduto, finalizzato a sostenere interventi di efficienza energetica negli edifici esistenti e la produzione di energia termica da fonti rinnovabili. Gestito dal GSE.

Origine normativa — Il meccanismo è stato aggiornato con il Decreto 7 agosto 2025, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 224 del 26 settembre 2025. Entrerà in vigore 90 giorni dopo la pubblicazione, con piena operatività attesa da febbraio 2026, compatibilmente con l’aggiornamento del portale del GSE.

Perché è importante — Il 3.0 rappresenta una svolta rispetto alle versioni precedenti: incentivi più consistenti, accesso semplificato, tempi di erogazione più rapidi, platea molto ampia di beneficiari. Ciò ne fa uno strumento chiave per incentivare la riqualificazione energetica e l’adozione di fonti “verdi”.

Cosa cambia dal 18 novembre 2025

Il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 17/11/2025 n. 491453 introduce importanti modifiche operative al modello AA5/6, utilizzato dagli enti diversi dalle persone fisiche – come gli Enti del Terzo Settore (ETS) che non hanno partita IVA – per:

• richiedere o variare il codice fiscale;
• comunicare modifiche anagrafiche;
• comunicare fusioni, trasformazioni, concentrazioni o estinzioni.

Le nuove disposizioni mirano a rafforzare i controlli, soprattutto nei casi di variazione del rappresentante legale, considerati a maggior rischio di irregolarità.

Perché il tema è così importante per un ETS

La riforma del Terzo settore ha previsto la possibilità che coesistano ETS non commerciali ed ETS commerciali, purché l’ente mantenga la sua natura solidaristica e di utilità sociale.
Gli enti possono quindi:

• svolgere attività di interesse generale (art. 5 D.Lgs. 117/2017);
• svolgere anche attività diverse (spesso di natura commerciale), entro limiti ben precisi.

Se questi limiti non vengono rispettati, l’ente rischia di snaturarsi e, nei casi più gravi, di perdere la qualifica di ETS e la conseguente cancellazione dal RUNTS. ⚠️

Con l’avvicinarsi del Natale, molte imprese si preparano a donare omaggi a clienti, fornitori e dipendenti. Dal 1° gennaio 2025, però, è entrata in vigore una novità fondamentale che cambia le regole del gioco:
👉 gli omaggi sono deducibili solo se acquistati con pagamento tracciabile.

Una modifica importante prevista dalla Legge di Bilancio 2025, che richiede attenzione per non perdere un beneficio fiscale prezioso.
Per un quadro più completo delle nuove regole sulla tracciabilità delle spese d’impresa, rimandiamo anche al nostro approfondimento dedicato:
➡️ Legge di Bilancio – Tracciabilità delle spese di trasferta e di rappresentanza
https://unicomstp.it/2025/01/08/legge-di-bilancio-tracciabilita-delle-spese-di-trasferta-e-di-rappresentanza/