FAQs

Sì, il canone di locazione va dichiarato e risulta fiscalmente imponibile anche se non è stato effettivamente percepito, a meno che non vi sia un valido elemento oggettivo che provi la cessazione del contratto o la sospensione del canone, con data certa opponibile ai terzi – come stabilito dalla recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 12081 del 7 maggio 2025.

🔍 La scrittura privata non autenticata, se priva di data certa (ad esempio tramite registrazione o altro fatto giuridicamente rilevante come la morte del sottoscrittore), non è sufficiente a escludere la tassazione del canone non riscosso.

📌 Pertanto, fino a quando il contratto di locazione risulta formalmente in essere, l’Agenzia delle Entrate presume la tassabilità dei canoni, a prescindere dalla loro effettiva riscossione. Non sono sufficienti:

• ricevute con importi ridotti;

• dichiarazioni del conduttore;

• accordi scritti privi di data certa.

✍️ Per evitare accertamenti fiscali è necessario:

• risolvere formalmente il contratto o registrare l’accordo modificativo;

• dotare l’accordo di data certa, come richiesto dall’art. 2704 c.c.;

• agire legalmente in caso di morosità (es. convalida sfratto).

💡 Conclusione

L’imposizione fiscale segue il principio della disponibilità giuridica del reddito, non la sua effettiva percezione. Agisci con tempestività e in modo documentato per tutelarti.

Se sei residente in Italia e possiedi un immobile all’estero – anche se non produce redditi – sì, devi dichiararlo. 📋

Vediamo cosa comporta, chi è obbligato, chi è esonerato, e cosa succede in caso di affitto o imposte pagate all’estero.👇

🔎 Chi deve dichiarare un immobile all’estero?

Devono dichiarare l’immobile tutti i contribuenti fiscalmente residenti in Italia che, nel corso dell’anno, detengono immobili fuori dal territorio italiano (case, appartamenti, terreni, ecc.), anche se:

• non producono reddito

• sono a disposizione o inutilizzati

• sono intestati in comproprietà

📌 Cosa devo fare se ho un immobile all’estero?

Hai tre obblighi principali:

1. Quadro RW: va compilato nel Modello Redditi per segnalare la detenzione di investimenti e attività estere (monitoraggio fiscale).

2. IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero): da versare annualmente, pari allo 0,76% del valore dell’immobile.

3. Dichiarazione dei redditi prodotti (se l’immobile è affittato o venduto con plusvalenza).

🏘️ L’immobile è affittato? Cambia tutto!

Se il tuo immobile all’estero è locato, devi:

• Dichiarare i canoni percepiti nella tua dichiarazione dei redditi

• Calcolare e versare le imposte in Italia (in genere nel quadro RL)

• Valutare il diritto al credito per imposte estere se già tassato all’estero

⚖️ Tassazione: locato vs non locato

💰 Hai già pagato imposte all’estero?

Se l’immobile affittato è già tassato nel Paese estero, puoi evitare la doppia imposizione grazie al credito d’imposta previsto dall’art. 165 del TUIR.

✔️ Il credito si calcola in base alle imposte pagate e può abbattere l’imposta IRPEF italiana.

📌 Si compila il Quadro CE del Modello Redditi, specificando:

• Stato estero

• Imposta pagata

• Reddito prodotto

• Calcolo del credito spettante

❌ Chi è esonerato dalla dichiarazione?

Se possiedi un immobile all’estero, sei esonerato solo se:

• Il valore complessivo è inferiore a 15.000 €

• Non genera reddito (es. immobile vuoto)

• L’imposta IRPEF lorda è azzerata dalle detrazioni

⚠️ Attenzione: l’esenzione è rara e va valutata caso per caso.

📅 Quali sono le scadenze?

⚠️ Cosa rischio se non dichiaro?

✋ Ma puoi sempre rimediare con il ravvedimento operoso per ridurre le sanzioni.

🛡️ Come mettersi in regola?

1. Ricostruisci i valori dell’immobile (valore di mercato, catastale estero o valore d’acquisto)

2. Verifica le imposte pagate nel Paese estero

3. Compila Quadro RW, RL (o CE) e calcola IVIE

4. Valuta con un commercialista esperto il miglior regime fiscale

✅ Sì, nel 2025 puoi detrarre la spesa per la sostituzione degli infissi, scegliendo una delle due seguenti agevolazioni fiscali alternative:

🔹 1. Detrazione per riqualificazione energetica (Ecobonus)
Ai sensi dell’art. 14 del D.L. n. 63/2013, è prevista:

• una detrazione del 50% (che scende al 36% se non si tratta dell’abitazione principale di chi sostiene la spesa);

• un massimale di spesa di € 120.000, che può arrivare a € 166.666,67 per le abitazioni diverse da quella principale;

• obbligo di trasmettere la comunicazione all’ENEA;

• necessità di rispettare requisiti minimi di risparmio energetico.

🔹 2. Detrazione per recupero del patrimonio edilizio
Ai sensi dell’art. 16-bis del TUIR, anche questa modalità prevede:

• una detrazione del 50% (senza riduzioni per abitazioni secondarie);

• un massimale di spesa di € 96.000;

• invio della comunicazione all’ENEA consigliato ma non obbligatorio;

• nessun obbligo specifico sul risparmio energetico (non è richiesto un valore minimo di trasmittanza termica degli infissi).

🧩 Attenzione alla strategia fiscale!
Se hai in programma anche altri interventi di ristrutturazione edilizia, potresti valutare l’opzione “riqualificazione energetica” per non sforare il tetto di € 96.000 legato ai lavori di recupero edilizio: i due plafond di spesa sono distinti!

💡 In sintesi:
✔ Spesa detraibile? Sì
✔ Detrazione? 50% in entrambi i casi
✔ Comunicazione ENEA? Obbligatoria per Ecobonus, consigliata ma non vincolante per ristrutturazioni
✔ Scegli l’opzione più conveniente in base alla tua situazione e al tipo di immobile 🏡

Con l’aumento delle installazioni di impianti fotovoltaici nei condomìni, una delle domande più frequenti è: come vanno tassate le somme ricevute dal GSE (Gestore dei Servizi Energetici)? 💡

Un recente chiarimento dell’Agenzia delle Entrate ha stabilito che le somme corrisposte dal GSE per l’energia non autoconsumata e ceduta alla rete non costituiscono reddito d’impresa, ma rientrano tra i redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. i del TUIR).

👥 Chi è coinvolto?

• ✅ Condomìni dotati di impianti fotovoltaici, anche con autoconsumo parziale e cessione dell’eccedenza.

• ⚠️ Singoli condòmini, in quanto soggetti fiscalmente obbligati a dichiarare il provento ricevuto o attribuito.

📌 In sintesi: regole fiscali

👉 Attenzione: anche se il condomino non riceve direttamente il denaro, ma le somme vengono usate per ridurre le sue quote condominiali, il reddito è comunque fiscalmente rilevante e va dichiarato.

📅 Quando dichiarare?

Le somme devono essere indicate nella dichiarazione relativa all’anno in cui il condominio le ha incassate dal GSE, secondo il principio di cassa.

⚠️ Se non si dichiarano?

La mancata indicazione comporta:

• Sanzioni per omessa o infedele dichiarazione

• Recupero dell’imposta

• Controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate

🔎 Consiglio pratico: L’amministratore dovrebbe fornire annualmente a ogni condomino un prospetto con la quota da dichiarare, specificando anche se è stata utilizzata per coprire spese comuni.

🔧 Strumento utile per gli amministratori:
Per facilitare il corretto adempimento fiscale, mettiamo a disposizione un fac-simile di comunicazione che l’amministratore può inviare annualmente ai condòmini, indicando l’importo da dichiarare e le modalità operative.
👉 Facsimile_Comunicazione_Proventi_GSE