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Sì, il canone di locazione va dichiarato e risulta fiscalmente imponibile anche se non è stato effettivamente percepito, a meno che non vi sia un valido elemento oggettivo che provi la cessazione del contratto o la sospensione del canone, con data certa opponibile ai terzi – come stabilito dalla recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 12081 del 7 maggio 2025.

🔍 La scrittura privata non autenticata, se priva di data certa (ad esempio tramite registrazione o altro fatto giuridicamente rilevante come la morte del sottoscrittore), non è sufficiente a escludere la tassazione del canone non riscosso.

📌 Pertanto, fino a quando il contratto di locazione risulta formalmente in essere, l’Agenzia delle Entrate presume la tassabilità dei canoni, a prescindere dalla loro effettiva riscossione. Non sono sufficienti:

• ricevute con importi ridotti;

• dichiarazioni del conduttore;

• accordi scritti privi di data certa.

✍️ Per evitare accertamenti fiscali è necessario:

• risolvere formalmente il contratto o registrare l’accordo modificativo;

• dotare l’accordo di data certa, come richiesto dall’art. 2704 c.c.;

• agire legalmente in caso di morosità (es. convalida sfratto).

💡 Conclusione

L’imposizione fiscale segue il principio della disponibilità giuridica del reddito, non la sua effettiva percezione. Agisci con tempestività e in modo documentato per tutelarti.

Se sei residente in Italia e possiedi un immobile all’estero – anche se non produce redditi – sì, devi dichiararlo. 📋

Vediamo cosa comporta, chi è obbligato, chi è esonerato, e cosa succede in caso di affitto o imposte pagate all’estero.👇

🔎 Chi deve dichiarare un immobile all’estero?

Devono dichiarare l’immobile tutti i contribuenti fiscalmente residenti in Italia che, nel corso dell’anno, detengono immobili fuori dal territorio italiano (case, appartamenti, terreni, ecc.), anche se:

• non producono reddito

• sono a disposizione o inutilizzati

• sono intestati in comproprietà

📌 Cosa devo fare se ho un immobile all’estero?

Hai tre obblighi principali:

1. Quadro RW: va compilato nel Modello Redditi per segnalare la detenzione di investimenti e attività estere (monitoraggio fiscale).

2. IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero): da versare annualmente, pari allo 0,76% del valore dell’immobile.

3. Dichiarazione dei redditi prodotti (se l’immobile è affittato o venduto con plusvalenza).

🏘️ L’immobile è affittato? Cambia tutto!

Se il tuo immobile all’estero è locato, devi:

• Dichiarare i canoni percepiti nella tua dichiarazione dei redditi

• Calcolare e versare le imposte in Italia (in genere nel quadro RL)

• Valutare il diritto al credito per imposte estere se già tassato all’estero

⚖️ Tassazione: locato vs non locato

💰 Hai già pagato imposte all’estero?

Se l’immobile affittato è già tassato nel Paese estero, puoi evitare la doppia imposizione grazie al credito d’imposta previsto dall’art. 165 del TUIR.

✔️ Il credito si calcola in base alle imposte pagate e può abbattere l’imposta IRPEF italiana.

📌 Si compila il Quadro CE del Modello Redditi, specificando:

• Stato estero

• Imposta pagata

• Reddito prodotto

• Calcolo del credito spettante

❌ Chi è esonerato dalla dichiarazione?

Se possiedi un immobile all’estero, sei esonerato solo se:

• Il valore complessivo è inferiore a 15.000 €

• Non genera reddito (es. immobile vuoto)

• L’imposta IRPEF lorda è azzerata dalle detrazioni

⚠️ Attenzione: l’esenzione è rara e va valutata caso per caso.

📅 Quali sono le scadenze?

⚠️ Cosa rischio se non dichiaro?

✋ Ma puoi sempre rimediare con il ravvedimento operoso per ridurre le sanzioni.

🛡️ Come mettersi in regola?

1. Ricostruisci i valori dell’immobile (valore di mercato, catastale estero o valore d’acquisto)

2. Verifica le imposte pagate nel Paese estero

3. Compila Quadro RW, RL (o CE) e calcola IVIE

4. Valuta con un commercialista esperto il miglior regime fiscale

✅ Sì, nel 2025 puoi detrarre la spesa per la sostituzione degli infissi, scegliendo una delle due seguenti agevolazioni fiscali alternative:

🔹 1. Detrazione per riqualificazione energetica (Ecobonus)
Ai sensi dell’art. 14 del D.L. n. 63/2013, è prevista:

• una detrazione del 50% (che scende al 36% se non si tratta dell’abitazione principale di chi sostiene la spesa);

• un massimale di spesa di € 120.000, che può arrivare a € 166.666,67 per le abitazioni diverse da quella principale;

• obbligo di trasmettere la comunicazione all’ENEA;

• necessità di rispettare requisiti minimi di risparmio energetico.

🔹 2. Detrazione per recupero del patrimonio edilizio
Ai sensi dell’art. 16-bis del TUIR, anche questa modalità prevede:

• una detrazione del 50% (senza riduzioni per abitazioni secondarie);

• un massimale di spesa di € 96.000;

• invio della comunicazione all’ENEA consigliato ma non obbligatorio;

• nessun obbligo specifico sul risparmio energetico (non è richiesto un valore minimo di trasmittanza termica degli infissi).

🧩 Attenzione alla strategia fiscale!
Se hai in programma anche altri interventi di ristrutturazione edilizia, potresti valutare l’opzione “riqualificazione energetica” per non sforare il tetto di € 96.000 legato ai lavori di recupero edilizio: i due plafond di spesa sono distinti!

💡 In sintesi:
✔ Spesa detraibile? Sì
✔ Detrazione? 50% in entrambi i casi
✔ Comunicazione ENEA? Obbligatoria per Ecobonus, consigliata ma non vincolante per ristrutturazioni
✔ Scegli l’opzione più conveniente in base alla tua situazione e al tipo di immobile 🏡

Con l’aumento delle installazioni di impianti fotovoltaici nei condomìni, una delle domande più frequenti è: come vanno tassate le somme ricevute dal GSE (Gestore dei Servizi Energetici)? 💡

Un recente chiarimento dell’Agenzia delle Entrate ha stabilito che le somme corrisposte dal GSE per l’energia non autoconsumata e ceduta alla rete non costituiscono reddito d’impresa, ma rientrano tra i redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. i del TUIR).

👥 Chi è coinvolto?

• ✅ Condomìni dotati di impianti fotovoltaici, anche con autoconsumo parziale e cessione dell’eccedenza.

• ⚠️ Singoli condòmini, in quanto soggetti fiscalmente obbligati a dichiarare il provento ricevuto o attribuito.

📌 In sintesi: regole fiscali

👉 Attenzione: anche se il condomino non riceve direttamente il denaro, ma le somme vengono usate per ridurre le sue quote condominiali, il reddito è comunque fiscalmente rilevante e va dichiarato.

📅 Quando dichiarare?

Le somme devono essere indicate nella dichiarazione relativa all’anno in cui il condominio le ha incassate dal GSE, secondo il principio di cassa.

⚠️ Se non si dichiarano?

La mancata indicazione comporta:

• Sanzioni per omessa o infedele dichiarazione

• Recupero dell’imposta

• Controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate

🔎 Consiglio pratico: L’amministratore dovrebbe fornire annualmente a ogni condomino un prospetto con la quota da dichiarare, specificando anche se è stata utilizzata per coprire spese comuni.

🔧 Strumento utile per gli amministratori:
Per facilitare il corretto adempimento fiscale, mettiamo a disposizione un fac-simile di comunicazione che l’amministratore può inviare annualmente ai condòmini, indicando l’importo da dichiarare e le modalità operative.
👉 Facsimile_Comunicazione_Proventi_GSE

Spese scolastiche

E’ prevista una detrazione del 19% per le seguenti spese di frequenza di:

1. scuole dell’infanzia
2. primo ciclo di istruzione
3. scuola secondaria di secondo grado del sistema nazionale di istruzione, costituito da scuole statali e da scuole paritarie private e degli enti locali,

La spesa massima detraibile è di 800 euro.

L’onere è detraibile esclusivamente se è stato sostenuto con strumenti di pagamento tracciabili.

Oltre alle spese relative all’iscrizione e alla frequenza, è possibile portare in detrazione anche:

1. le erogazioni liberali e i contributi volontari o obbligatori sostenuti per la frequenza scolastica, deliberati dagli istituti scolastici
2. il servizio mensa
3. altri servizi scolastici integrativi, come l’assistenza al pasto, il pre e il dopo scuola, anche se erogati dal Comune o da soggetti terzi, e non direttamente somministrati dalla scuola, perché istituzionalmente previsti.
4. le spese sostenute per l’assicurazione della scuola
5. le gite scolastiche, e qualunque contributo per l’ampliamento dell’offerta formativa deliberato dagli organi d’istituto, come i corsi di teatro e di lingua, anche se non è previsto l’obbligo di frequenza e anche se effettuati al di fuori dell’orario scolastico.

Non è prevista alcuna detrazione per l’acquisto di libri scolastici o di materiale di cancelleria.

Asili nido

E’ prevista una detrazione del 19% delle spese fino ad un massimo di 632 euro

La detrazione è alternativa al contributo di cui all’art. 1 comma 355 della legge n. 232/2016, erogato dall’INPS tramite un pagamento diretto al genitore richiedente, per far fronte al pagamento della retta relativa alla frequenza di asili nido pubblici o asili nido privati autorizzati o per l’introduzione di forme di supporto presso la propria abitazione in favore dei bambini affetti da gravi patologie croniche.

Disturbi specifici dell’apprendimento

E’ prevista una detrazione del 19% delle spese sostenute in favore dei minori o di maggiorenni, con diagnosi di disturbo specifico dell’apprendimento (DSA) fino al completamento della scuola secondaria di secondo grado, per l’acquisto di strumenti compensativi e di sussidi tecnici e informatici, necessari all’apprendimento, nonché per l’uso di strumenti compensativi che favoriscano la comunicazione verbale e che assicurino ritmi graduali di apprendimento delle lingue straniere, in presenza di un certificato medico che attesti il collegamento funzionale tra i sussidi e gli strumenti acquistati e il tipo di disturbo dell’apprendimento diagnosticato.

L’onere è detraibile esclusivamente se è stato sostenuto con strumenti di pagamento tracciabili.

Musica

E’ prevista una  di un importo pari al 19% delle spese, per un importo non superiore a 1.000 euro per l’iscrizione annuale e l’abbonamento di ragazzi di età compresa tra 5 e 18 anni a:

• conservatori di musica,
• istituzioni di alta formazione artistica musicale e coreutica (AFAM) legalmente riconosciute ai sensi della legge n. 508/1999,
• scuole di musica iscritte nei registri regionali;
• cori, bande, e scuole di musica riconosciute da una pubblica amministrazione, per lo studio e la pratica della musica.

La detrazione è soggetta alla condizione di possedere un reddito complessivo non superiore a 36.000 euro

L’onere è detraibile esclusivamente se è stato sostenuto con strumenti di pagamento tracciabili.

Spese per attività sportive praticate dai ragazzi 

E’ prevista una  detrazione di un importo pari al 19% per le spese sostenute per la pratica sportiva dilettantistica dei ragazzi di età compresa tra i cinque e i diciotto anni. La detrazione spetta per l’iscrizione annuale e l’abbonamento ad associazioni sportive, palestre, piscine ed altre strutture ed impianti sportivi destinati alla pratica sportiva dilettantistica, rispondenti alle caratteristiche individuate con il DM 28 marzo 2007.

La detrazione è calcolata su un ammontare massimo di spesa pari a euro 210 per il contribuente, se in possesso dei requisiti previsti dalla norma e per ogni soggetto fiscalmente a carico.

L’onere è detraibile esclusivamente se è stato sostenuto con strumenti di pagamento tracciabili.

Istruzione universitaria

E’ prevista una  di un importo pari al 19%, delle spese sostenute per la frequenza di:

1. corsi di laurea presso università statali e non statali,
2. di perfezionamento e/o di specializzazione universitaria, tenuti presso università o istituti universitari pubblici o privati, italiani o stranieri.

La detrazione è calcolata sull’intera spesa sostenuta se l’università è statale.

Nel caso di iscrizione ad un’università non statale, l’importo ammesso alla detrazione non deve essere superiore a quello stabilito annualmente per ciascuna facoltà universitaria con decreto del Miur, tenendo conto degli importi medi delle tasse e contributi dovuti alle università statali nelle diverse aree geografiche e dell’area disciplinare del corso.

La detrazione spetta per le seguenti spese:

• tasse di immatricolazione ed iscrizione, anche per gli studenti fuori corso;
• c.d. “ricognizione” (si tratta di un diritto fisso da corrispondere per anno accademico da coloro che non abbiano rinnovato l’iscrizione per almeno due anni accademici consecutivi, che consente di riattivare la carriera pagando e regolarizzando eventuali posizioni debitorie relative ad anni accademici precedenti al periodo di interruzione);
• soprattasse per esami di profitto e laurea;
• partecipazione ai test di accesso ai corsi di laurea, eventualmente previsti dalla facoltà, in quanto lo svolgimento della prova di preselezione costituisce una condizione indispensabile per l’accesso ai corsi di istruzione universitaria;
• frequenza dei Tirocini Formativi Attivi (TFA) per la formazione iniziale dei docenti istituiti presso le facoltà universitarie o le istituzioni di alta formazione artistica, musicale e coreutica;
• frequenza di corsi di formazione universitari o accademici per il conseguimento dei CFU/CFA per l’accesso al ruolo di docente.

L’onere è detraibile esclusivamente se è stato sostenuto con strumenti di pagamento tracciabili.

Abbonamento al trasporto pubblico

E’ prevista una  di un importo pari al 19% delle spese sostenute per l’acquisto di abbonamenti ai servizi di trasporto pubblico locale, regionale e interregionale.

La detrazione spetta anche se le spese sono sostenute nell’interesse dei familiari fiscalmente a carico ai sensi dell’art. 12 del TUIR,

L’ammontare massimo di spesa detraibile è di 250 euro.