Domanda:
👉 Ho acquistato due unità immobiliari contigue con l’agevolazione “prima casa”, ma non le ho ancora fuse catastalmente. Rischio di perdere i benefici fiscali?

Risposta:
No, non necessariamente. La Corte di Cassazione (ord. n. 25866/2025, depositata il 22/09/2025) ha chiarito che, in caso di acquisto di più unità immobiliari contigue con agevolazioni “prima casa”, ciò che conta non è la fusione catastale, ma l’effettiva unificazione materiale degli immobili entro tre anni dall’acquisto 🏠✨.

📌 I punti chiave della pronuncia:

• Agevolazione ammessa anche per più unità contigue: i benefici fiscali spettano se le unità formano, nel complesso, un’unica abitazione non di lusso.

• Tre anni di tempo: entro il termine triennale (lo stesso concesso all’Agenzia delle Entrate per i controlli) deve essere realizzata la fusione “di fatto” degli immobili, ossia l’unificazione strutturale e funzionale.

• Prova a carico del contribuente: è il contribuente che deve dimostrare la reale unificazione (ad esempio con lavori edilizi, scala interna, planimetrie, fotografie, ecc.).

• Accatastamento non obbligatorio: la variazione catastale (fusione) è utile come prova, ma non è un requisito da completare entro i tre anni.

⚖️ Il caso concreto:

Un contribuente aveva acquistato due piani sovrastanti dello stesso edificio, collegati da una scala interna ma accatastati separatamente. L’Agenzia delle Entrate aveva revocato le agevolazioni per mancanza della fusione catastale. Dopo un percorso giudiziario complesso, la Cassazione ha ribaltato le decisioni di secondo grado, confermando che l’unificazione materiale era sufficiente a garantire i benefici.

🚨 Conseguenze pratiche:

• Se entro 3 anni non viene realizzata la fusione materiale, il contribuente decade dalle agevolazioni e deve restituire le imposte risparmiate, con sanzioni e interessi.

• Se la fusione viene realizzata ma non accatastata entro lo stesso termine, le agevolazioni restano valide, purché si dimostri l’unicità dell’abitazione.

✅ In sintesi: per conservare le agevolazioni “prima casa” in caso di acquisto di più unità contigue, conta la realtà sostanziale e non il mero adempimento catastale. L’accatastamento può venire dopo, l’importante è che entro tre anni sia realizzata la casa unica abitabile.