Locazioni brevi: la stretta della Legge di Bilancio 2026 🏠⚖️
Nuova soglia, presunzione di impresa e addio alla cedolare oltre i 2 immobili
La Legge di Bilancio 2026 introduce una novità di forte impatto per i proprietari che affittano immobili con la formula delle locazioni brevi: si riduce drasticamente la soglia oltre la quale l’attività è considerata imprenditoriale.
Di seguito una guida chiara, operativa e aggiornata, pensata per proprietari e investitori immobiliari.
🔎 1. Cosa sono le locazioni brevi (richiamo normativo)
Rientrano nelle locazioni brevi i contratti che presentano tutte le seguenti caratteristiche:
- durata non superiore a 30 giorni;
- immobili ad uso abitativo;
- stipulati da persone fisiche;
- fuori dall’esercizio di impresa;
- anche tramite agenzie immobiliari o portali online (es. Airbnb, Booking);
- anche se prevedono servizi accessori strettamente connessi (pulizia, biancheria).
đź“Ś Riferimento: art. 4 DL 50/2017
🚨 2. La vera novità : nuova soglia di imprenditorialità dal 2026
Cosa cambia concretamente?
| Periodo d’imposta | Appartamenti locabili “in regime privato” |
|---|---|
| Fino al 2025 | massimo 4 appartamenti |
| Dal 2026 | massimo 2 appartamenti âť— |
➡️ Dal 1° gennaio 2026, la destinazione alla locazione breve di più di 2 appartamenti nel periodo d’imposta fa scattare automaticamente la presunzione di attività d’impresa.
📌 Norma: art. 1, co. 17, L. 199/2025, che modifica l’art. 1, co. 595, L. 178/2020
🏢 3. Quando scatta l’attività d’impresa
Dal terzo appartamento locato “breve”, anche per pochi giorni l’anno, si verifica:
- đź“Ś obbligo di apertura Partita IVA
- đź“Ś iscrizione alla Camera di Commercio
- đź“Ś niente cedolare secca
- 📌 reddito qualificato come reddito d’impresa
⚠️ Non conta la durata, ma il numero di appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta.
đź’° 4. Cedolare secca: come funziona dal 2026
La Legge di Bilancio non modifica le aliquote, ma ne riduce l’ambito di applicazione.
đź“Š Schema riepilogativo
| Numero appartamenti | Regime fiscale applicabile |
|---|---|
| 1 appartamento | Cedolare 21% (su opzione) |
| 2 appartamenti | • 1 al 21% • 1 al 26% |
| 3 o più | ❌ Reddito d’impresa – no cedolare |
🧮 5. Cosa non rientra nel conteggio
Ai fini della soglia dei 2 appartamenti NON si conteggiano:
- immobili locati con contratti > 30 giorni (4+4, 3+2, transitori);
- immobili concessi in comodato o locazione ordinaria, anche se il terzo li subloca brevemente;
- singole stanze: contano come un solo appartamento;
- unitĂ strumentali (negozi, uffici).
🧑‍💼 6. Esempi pratici
✅ Esempio 1 – Regime ancora “privato”
Mario possiede:
- 2 appartamenti locati brevemente
- 1 appartamento locato 4+4
➡️ Può applicare la cedolare secca sulle locazioni brevi.
❌ Esempio 2 – Scatta l’impresa
Luisa loca nel 2026:
-
3 appartamenti brevi, anche solo per weekend estivi
➡️ Attività d’impresa presunta
➡️ Partita IVA, niente cedolare, reddito d’impresa.
⚠️ 7. Criticità operative e dubbi aperti
- Presunzione assoluta o relativa? La norma non lo chiarisce.
- Se il 3° appartamento è locato a metà anno, il reddito è:
- tutto d’impresa?
- o solo dalla data di superamento?
👉 Si attendono chiarimenti ufficiali dell’Agenzia delle Entrate.
âś… Conclusioni operative
đź“Ś Dal 2026 le locazioni brevi diventano molto piĂą rischiose fiscalmente
đź“Ś Il limite dei 2 appartamenti va monitorato con attenzione annuale
đź“Ś Fondamentale pianificare prima (conversione a locazione ordinaria, valutazione forfettario, ecc.)