Con la Risoluzione n. 56 del 13 ottobre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti sulla determinazione delle sanzioni in caso di tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani pluriennali soggetti a imposta di registro.
La novità nasce dall’allineamento alla recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, che ha chiarito come la sanzione debba essere commisurata non all’intera durata del contratto, ma alla prima annualità, se il contribuente ha scelto il versamento dell’imposta anno per anno.

⚖️ Cosa prevede la norma

L’articolo 69 del Testo Unico sull’imposta di registro (D.P.R. 131/1986), come modificato dal D.Lgs. 81/2025, stabilisce che:

• in caso di omessa registrazione, la sanzione è pari al 120% dell’imposta dovuta (minimo 250 €);

• se la registrazione è effettuata entro 30 giorni di ritardo, la sanzione è ridotta al 45% (minimo 150 €).

💡 Il chiarimento dell’Agenzia

La Risoluzione 56/2025 chiarisce che:

• se l’imposta di registro viene versata annualmente, la sanzione per tardiva registrazione va calcolata solo sull’imposta relativa alla prima annualità;

• per gli anni successivi, eventuali ritardi nei versamenti sono puniti con la sanzione per tardivo versamento (art. 13 D.Lgs. 471/1997);

• resta sempre possibile il ravvedimento operoso, con riduzione delle sanzioni in base ai giorni di ritardo;

• per i contratti soggetti a cedolare secca, dal 13 giugno 2025 si applicano le sanzioni fisse:

  • 150 euro per ritardi entro 30 giorni;

  • 250 euro per ritardi superiori a 30 giorni.

il nuovo modello RLI web è già aggiornato per applicare automaticamente il calcolo corretto delle sanzioni con il ravvedimento operoso.

👥 Soggetti obbligati ed esonerati

Sono obbligati alla registrazione:

• i locatori e sublocatori di immobili urbani pluriennali;
• i conduttori, in caso di mancata registrazione da parte del locatore.

Sono esonerati:

• i titolari di contratti di durata inferiore a 30 giorni complessivi annui tra le stesse parti e per lo stesso immobile (art. 2-bis, D.P.R. 131/1986).

📅 Termini

La registrazione del contratto deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza, se anteriore.
Il ravvedimento operoso consente di ridurre le sanzioni se la regolarizzazione avviene entro:

• 90 giorni → riduzione a 1/10 della sanzione;
• 1 anno → riduzione a 1/8;
• 2 anni → riduzione a 1/7;
• oltre 2 anni → riduzione a 1/6.

⚠️ Conseguenze

Il mancato rispetto dei termini comporta:

• applicazione delle sanzioni sopra indicate;
• impossibilità di opporre la data certa del contratto nei confronti dei terzi;
• possibili riflessi fiscali sull’imputazione dei redditi e sulla deducibilità dei canoni.

✅ Esempi pratici

Esempio 1 – Contratto con imposta di registro, ritardo entro 30 giorni
Canone annuo € 5.000 → imposta 2% = € 100
Tardiva registrazione entro 30 giorni → sanzione 45% = € 45
Ravvedimento entro 90 giorni → € 4,50 (ma minimo 15 € applicabile).

Esempio 2 – Contratto con imposta di registro, ritardo oltre 30 giorni
Canone annuo € 12.000 → imposta 2% = € 240
Registrazione effettuata dopo 30 giorni → sanzione 120% = € 288
Ravvedimento oltre 90 giorni → € 36 (1/8 della sanzione ordinaria).

Esempio 3 – Contratto con cedolare secca, ritardo entro 30 giorni
Ritardo entro 30 giorni → sanzione fissa € 150
Ravvedimento entro 90 giorni → € 15 (1/10 del minimo).

Esempio 4 – Contratto con cedolare secca, ritardo oltre 30 giorni
Ritardo superiore a 30 giorni → sanzione fissa € 250
Ravvedimento oltre 90 giorni → € 31,25 (1/8 del minimo).

🧾 In sintesi