La cedolare secca è uno dei regimi fiscali più utilizzati dai proprietari che affittano immobili ad uso abitativo. Ma negli ultimi mesi sono emerse importanti novità interpretative, chiarimenti giurisprudenziali e aggiornamenti operativi da conoscere per fare la scelta giusta ed evitare errori o contestazioni. In questo articolo spieghiamo in modo chiaro e professionale:

✅ Chi può optare per la cedolare secca
✅ I casi in cui è ammessa anche con inquilino “impresa”
✅ Le regole per i contributi pubblici e per le proroghe
✅ Le conseguenze del mancato invio del modello RLI
✅ Le novità su locazioni brevi e sublocazioni
✅ Le scadenze fiscali e i rischi da evitare

📈 Cos’è la cedolare secca?

È un regime opzionale di tassazione agevolata riservato alle persone fisiche che affittano immobili abitativi. Sostituisce l’IRPEF, le relative addizionali, l’imposta di registro e di bollo sul contratto. Le aliquote sono:

• 21% per i contratti a canone libero
• 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa
• Dal 2024, per le locazioni brevi su più di un immobile, si applica l’aliquota del 26% dal secondo immobile in poi.

👥 Chi può scegliere la cedolare secca?

• Soggetti ammessi: persone fisiche titolari del diritto di proprietà o altro diritto reale su immobili abitativi.
• Esclusi: titolari di partita IVA che affittano nell’esercizio di impresa, arte o professione.

⚠️ Attenzione: la giurisprudenza recente (Cassazione 12395/2024 e successive) ha chiarito che l’identità dell’inquilino non conta. È quindi legittimo applicare la cedolare anche se l’inquilino è una società, un’impresa o un ente, a condizione che:

• L’immobile sia uso abitativo
• Il locatore sia una persona fisica non in attività d’impresa

🧽 Chiarimento fondamentale: destinazione ad uso abitativo

La cedolare secca può essere applicata anche se l’inquilino è un’impresa, ma solo se l’immobile è destinato effettivamente ad uso abitativo. Non è sufficiente la categoria catastale o la forma contrattuale: l’utilizzo reale dell’immobile deve essere abitativo.

❌ Non è ammessa se:

• l’immobile è affittato per usi commerciali o direzionali;
• è sublocato a fini turistici da operatori professionali (es. società di affitti brevi);
• è utilizzato per attività di impresa (es. sede, showroom, B&B gestito dalla società).

✅ È ammessa se:

• la locazione è destinata ad alloggio per dipendenti, clienti o collaboratori;
• l’immobile è utilizzato come foresteria aziendale;
• l’inquilino è un ente che svolge housing sociale o affitta per finalità abitative.

👉 In ogni caso, è fondamentale che il contratto abbia oggetto abitativo e che il reale utilizzo dell’immobile sia per abitazione.

💶 Contributi pubblici e canoni ridotti

Secondo la risposta a interpello n. 91/2025 dell’Agenzia delle Entrate, la cedolare secca si applica anche ai contributi pubblici ricevuti per compensare la riduzione del canone di locazione (es. fondi di rinegoziazione). Questi contributi sono assimilati al canone ai fini fiscali e devono essere indicati nel quadro B del modello 730 o quadro RB del modello Redditi PF.

🔁 Proroga automatica e mancato RLI

La legge (art. 7-quater D.L. 193/2016) ha stabilito che, se il contribuente continua a comportarsi coerentemente con la scelta della cedolare, non decade dal regime anche se non invia il modello RLI alla proroga. Tuttavia, per evitare possibili contestazioni, molti professionisti continuano a inviare la conferma.

🚫 I limiti ancora presenti nel software dell’Agenzia

Anche nel 2025, il software RLI non consente di optare per la cedolare se si inserisce il codice fiscale con partita IVA per il conduttore. Le soluzioni alternative pratiche proposte sono:

• inviare il contratto con allegato un file firmato con la volontà espressa di optare per la cedolare
• invio cartaceo del RLI con dichiarazione integrativa
• utilizzo della “remissione in bonis” se non si è inviato il modello in tempo, entro il 31 ottobre

🗓️ Scadenze per versamenti

Il saldo 2024 e il primo acconto 2025 devono essere versati entro il 30 giugno, oppure entro il 31 luglio con la maggiorazione dello 0,40%.

Chi rientra tra i soggetti ISA può versare direttamente entro il 31 luglio senza maggiorazione. È possibile rateizzare le imposte fino a dicembre.

🕐 Novità affitti brevi

Per gli affitti brevi (≤ 30 giorni):

• Cedolare al 21% per un solo immobile
• Cedolare al 26% dal secondo immobile
• Le ritenute degli intermediari (es. Airbnb) sono sempre a titolo di acconto
• Attenzione: se la ritenuta è maggiore dell’imposta dovuta, si genera un credito in dichiarazione.

❗ Errori da evitare

• Duplicazione redditi: se si riceve CU da portali e si registra un contratto, la precompilata può sommare due volte il reddito.
• Quota di possesso: in caso di comproprietà, occorre rettificare la quota in dichiarazione per evitare accrediti indebiti.
• Affitti con inquilini impresa: nonostante la Cassazione, l’Agenzia può ancora contestare l’opzione. Meglio allegare documentazione.